Haus geerbt in Ostwestfalen-Lippe — was jetzt zu tun ist

Die richtige Reihenfolge in den ersten Wochen

Fast alle Fehler, die wir bei Nachlassimmobilien sehen, entstehen aus der falschen Reihenfolge: Das Haus wird leergeräumt, bevor der Wert feststeht. Ein Käufer aus der Nachbarschaft bekommt einen Preis genannt, bevor irgendjemand den Markt geprüft hat. Oder das Objekt steht zwei Jahre leer, weil sich die Erben nicht einig sind — und verliert in dieser Zeit spürbar an Wert.

1. Fristen im Blick behaltenSechs Wochen für die Ausschlagung ab Kenntnis vom Erbfall (sechs Monate bei Wohnsitz im Ausland). Wer bereits über den Nachlass verfügt, kann faktisch nicht mehr ausschlagen.
2. Erbnachweis beschaffenErbschein beim Nachlassgericht beantragen — oder, falls vorhanden, ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll nutzen. Das spart Zeit und Gebühren.
3. Haus sichernSchlösser prüfen, Heizung und Wasser kontrollieren, Versicherung informieren. Ein leerstehendes Haus ist versicherungsrechtlich ein Sonderfall — sprechen Sie mit dem Versicherer, bevor etwas passiert.
4. Grundbuch berichtigenAntrag beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts. Binnen zwei Jahren nach dem Erbfall ist das gebührenfrei.
5. Wert neutral ermitteln lassenErst mit einer belastbaren Einschätzung lässt sich entscheiden — und unter Miterben sachlich diskutieren.
6. Entscheiden und umsetzenVerkaufen, vermieten oder übernehmen. Erst danach räumen, renovieren oder Handwerker beauftragen.

Welches Nachlassgericht ist zuständig?

Zuständig ist immer das Amtsgericht am letzten gewöhnlichen Aufenthalt des Verstorbenen — nicht dort, wo die Immobilie liegt und nicht dort, wo die Erben wohnen. Im Kreis Lippe teilen sich drei Amtsgerichte die Zuständigkeit:

In den übrigen Teilen von Ostwestfalen-Lippe gilt dasselbe Prinzip: Für einen Erbfall in Bielefeld ist das Amtsgericht Bielefeld zuständig, für Gütersloh das Amtsgericht Gütersloh, dazu kommen unter anderem die Amtsgerichte Paderborn, Herford, Minden und Höxter. Rufen Sie im Zweifel kurz beim Amtsgericht des letzten Wohnorts an — die Nachlassabteilungen geben darüber verlässlich Auskunft.

Diese Unterlagen brauchen Sie

Je vollständiger die Unterlagen, desto schneller und sicherer der Verkauf. Viele Dokumente bekommen Sie als eingetragener Erbe direkt bei der Stadt oder beim Kreis; um den Rest kümmern wir uns:

Was ist das geerbte Haus wert?

Online-Rechner geben eine Hausnummer, mehr nicht. Bei geerbten Häusern liegen sie regelmäßig daneben, weil genau die Punkte fehlen, die hier den Preis machen: Baujahr und Sanierungsstand, Grundriss, Grundstückszuschnitt, Erbbaurecht, Wohnrechte oder Nießbrauch im Grundbuch, und die tatsächliche Nachfrage in der konkreten Straße.

Die Bodenrichtwerte für Nordrhein-Westfalen können Sie selbst über das Portal BORIS.NRW einsehen; die Gutachterausschüsse der Kreise und kreisfreien Städte veröffentlichen zudem jährliche Grundstücksmarktberichte. Beides sind gute Anhaltspunkte — den Zustand des Hauses und die Zielgruppe ersetzen sie nicht. Wie wir rechnen, steht unter Immobilie bewerten lassen.

Verkaufen, vermieten oder behalten?

Sind mehrere Erben beteiligt, gelten zusätzliche Regeln — verkaufen können Sie nur gemeinsam, und jeder Miterbe kann die Teilungsversteigerung beantragen. Was das bedeutet und wie man sie vermeidet, steht im Ratgeber Erbengemeinschaft: Immobilie verkaufen ohne Teilungsversteigerung.

Steuern: Erbschaftsteuer und Spekulationsfrist

Zwei Steuern sind zu trennen — die eine betrifft das Erben, die andere das Verkaufen.

Zusätzlich gibt es die Befreiung für das Familienheim: Wer als Ehegatte die selbstgenutzte Wohnung erbt und dort zehn Jahre lang selbst wohnen bleibt, zahlt darauf keine Erbschaftsteuer. Für Kinder gilt das entsprechend, allerdings begrenzt auf 200 Quadratmeter Wohnfläche. Wird vorher verkauft oder vermietet, entfällt die Befreiung rückwirkend — bei einem Verkauf aus steuerlichen Gründen lohnt ein kurzer Blick des Steuerberaters, bevor der Notartermin steht.

Beim Verkauf greift die Spekulationsfrist von zehn Jahren. Entscheidend ist dabei das Datum, an dem der Verstorbene die Immobilie gekauft hat — Sie treten als Erbe in seine Position ein. Bei einem Elternhaus, das seit Jahrzehnten in der Familie ist, ist die Frist damit praktisch immer abgelaufen und der Verkauf einkommensteuerfrei. Anders sieht es aus, wenn die Immobilie erst kurz vor dem Erbfall gekauft wurde.

Erben, die nicht mehr in OWL wohnen

Ein großer Teil der Nachlassimmobilien in Ostwestfalen-Lippe gehört heute Erben, die in Hamburg, München — oder im Ausland leben. Für diese Fälle haben wir einen eingespielten Ablauf: Wir übernehmen Zugang und Sicherung, machen Fotos und einen Videorundgang, holen fehlende Unterlagen bei Stadt und Kreis ein, organisieren Haushaltsauflösung und Handwerker, führen alle Besichtigungen und stimmen uns mit Notar und Nachlassgericht ab. Sie müssen im Idealfall nur einmal anreisen: zum Notartermin — und selbst der ist per Vollmacht vertretbar.

Wo wir unterwegs sind

Wir betreuen Nachlassimmobilien in ganz Ostwestfalen-Lippe: im Kreis Lippe mit Lemgo, Detmold, Bad Salzuflen, Lage und Blomberg, in Bielefeld, im Kreis Gütersloh, in Paderborn sowie in den Kreisen Herford, Minden-Lübbecke und Höxter. Gewerbe- und Spezialimmobilien aus Nachlässen vermitteln wir darüber hinaus bundesweit — mehr dazu unter Region Ostwestfalen-Lippe.

Über den Autor

Dustin Cord

Geschäftsführer von Cord Immobilien in Verl und gelernter Meister im Handwerk. Schwerpunkt: Gewerbe- und Spezialimmobilien in Ostwestfalen-Lippe und bundesweit.

Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.