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Auf einen Blick
- Verkaufen können die Erben nur gemeinsam — jeder Miterbe muss zustimmen.
- Jeder Miterbe kann aber jederzeit die Teilungsversteigerung beantragen.
- Übernimmt ein Miterbe die Immobilie zur Teilung des Nachlasses, fällt in der Regel keine Grunderwerbsteuer an.
- Die Grundbuchberichtigung ist gebührenfrei, wenn sie binnen zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt wird.
Was eine Erbengemeinschaft rechtlich bedeutet
Mit dem Erbfall gehört der Nachlass allen Erben gemeinsam — als sogenannte Gesamthandsgemeinschaft. Niemand besitzt „sein Zimmer“ oder „seine Hälfte“; jedem gehört ein Anteil am Ganzen. Daraus folgt eine wichtige Unterscheidung:
Laufende Verwaltung
Vermieten, notwendige Reparaturen, eine Hausverwaltung beauftragen. Maßgeblich ist die Mehrheit nach Erbteilen.
Verfügungen
Verkaufen, mit einer Grundschuld belasten, aufteilen. Ein einziger Miterbe kann einen freihändigen Verkauf blockieren.
Die ersten Schritte nach dem Erbfall
- Erbnachweis beschaffenErbschein vom Nachlassgericht — oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll.
- Grundbuch berichtigenDie Erben werden als Eigentümer eingetragen. Wird der Antrag binnen zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt, ist das gebührenfrei.
- Wert neutral ermittelnEine unabhängige Bewertung ist die beste Grundlage für alle Gespräche — sie nimmt Emotionen aus der Preisfrage.
- Ziele klärenWer möchte verkaufen, wer behalten, wer braucht Liquidität? Oft liegen die Positionen näher beieinander als gedacht.
- Weg festlegen und notariell umsetzenKaufvertrag, Auseinandersetzungsvertrag oder Erbteilsübertragung — je nach gewähltem Weg.
Fünf Wege — vom Verkauf bis zur Übernahme
| Weg | Voraussetzung | Worauf achten |
|---|---|---|
| Gemeinsamer Verkauf | Zustimmung aller Erben | Beste Preischance; der Erlös wird nach Erbquoten verteilt |
| Übernahme durch einen Miterben | Einigung über den Preis, notarieller Vertrag | In der Regel grunderwerbsteuerfrei; Finanzierung früh klären |
| Verkauf eines Erbteils | Notarielle Beurkundung | Die Miterben haben zwei Monate lang ein Vorkaufsrecht |
| Behalten und vermieten | Mehrheit für die Verwaltung | Klare Absprachen zu Kosten, Rücklagen und Ausschüttung |
| Teilungsversteigerung | Antrag eines Miterben beim Amtsgericht | Letzter Ausweg: lange Dauer, oft Erlös unter Marktwert |
Teilungsversteigerung: warum sie selten gewinnt
Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen und beim Amtsgericht die Teilungsversteigerung beantragen — auch gegen den Willen der anderen. Das Gericht lässt den Verkehrswert begutachten und setzt einen Versteigerungstermin an.
- Keine Innenbesichtigung. Bieter haben in der Regel kein Recht, die Immobilie vorher von innen zu sehen — und kalkulieren entsprechend vorsichtig.
- Mindestgrenzen nur im ersten Termin. Dort wird der Zuschlag unter 50 % des Verkehrswerts versagt, unter 70 % auf Antrag. Ab dem zweiten Termin fallen diese Grenzen weg.
- Zeit. Vom Antrag bis zum Zuschlag vergeht häufig ein Jahr oder mehr — Kosten und Streit laufen weiter.
Die Drohung mit der Versteigerung ist oft ein Druckmittel. Ein gemeinsamer, gut vorbereiteter Verkauf bringt in aller Regel mehr — für alle Beteiligten.
Miterben in ganz Deutschland, im Ausland — oder zerstritten
Nicht jeder Erbe muss zum Notartermin anreisen. Mit einer notariellen Vollmacht kann ein Miterbe die anderen vertreten; bei Erben im Ausland wird die Vollmacht vor Ort beglaubigt, je nach Land zusätzlich mit Apostille.
Ladenlokal mit zwei Wohneinheiten, eine der Erbinnen lebte in Australien. Vom Erstkontakt bis zur Beurkundung haben wir alle Beteiligten koordiniert und das Objekt zügig zur Unterschriftsreife gebracht.
Wohnen die Erben verteilt über Ostwestfalen und ganz Deutschland, übernehmen wir Besichtigungen, Unterlagen und die Abstimmung mit dem Notar. Und wo Gespräche festgefahren sind, hilft eine sachliche Bewertung durch einen neutralen Dritten oft mehr als jedes Argument.
Steuern beim Verkauf der Erbimmobilie
- Spekulationsfrist. Erben übernehmen die Frist des Erblassers. Hat er die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist ein Veräußerungsgewinn steuerfrei.
- Grunderwerbsteuer. Übernimmt ein Miterbe die Immobilie zur Teilung des Nachlasses, fällt in der Regel keine Grunderwerbsteuer an.
- Erbschaftsteuer. Sie entsteht unabhängig vom Verkauf. Kinder haben derzeit einen Freibetrag von 400.000 € je Elternteil.
Jede Erbschaft ist steuerlich anders gelagert — sprechen Sie vor dem Verkauf mit Ihrem Steuerberater. Auf Wunsch stimmen wir uns direkt mit ihm ab. Wie Sie nach dem Erbfall vorgehen, beschreibt auch unser Ratgeber Haus geerbt – was jetzt?
Erbimmobilie bewerten — neutral für alle Miterben
Eine Bewertung, auf die sich alle Erben stützen können: Wir ermitteln den Marktwert, erklären ihn allen Beteiligten und zeigen die realistischen Wege auf. Die Ersteinschätzung ist kostenlos — in Ostwestfalen und bundesweit.
Häufige Fragen
Kann ein Miterbe den Verkauf blockieren?
Einen freihändigen Verkauf ja — dafür müssen alle zustimmen. Die Teilungsversteigerung, die jeder Miterbe beantragen kann, kann er dagegen höchstens zeitweise aufschieben.
Wer zahlt die laufenden Kosten bis zum Verkauf?
Grundsätzlich alle Miterben im Verhältnis ihrer Erbteile — etwa Grundsteuer, Versicherung und Instandhaltung.
Muss jeder Erbe zum Notar?
Nein. Mit einer notariellen Vollmacht kann ein Miterbe die anderen vertreten — auch Erben, die im Ausland leben.
Dustin Cord
Geschäftsführer von Cord Immobilien in Verl und gelernter Meister im Handwerk. Schwerpunkt: Gewerbe- und Spezialimmobilien in Ostwestfalen-Lippe und bundesweit.
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
