Eine Wohnung am Meer oder die Finca im Hinterland — der Traum ist schnell gefasst, der Kauf in Spanien läuft aber spürbar anders als in Deutschland. Wer die Unterschiede kennt, spart sich teure Überraschungen.
Ohne NIE geht nichts
Die NIE (Número de Identidad de Extranjero) ist Ihre spanische Steuernummer für Ausländer. Ohne sie können Sie keine Immobilie kaufen, kein Konto eröffnen und keine Steuer zahlen. Beantragen können Sie sie beim spanischen Konsulat in Deutschland oder vor Ort bei der Policía Nacional.
Planen Sie dafür Vorlauf ein — Termine sind je nach Region knapp. Das ist der erste Schritt, nicht der letzte.
Die Nota simple: Ihr wichtigstes Dokument
Die Nota simple ist der Auszug aus dem spanischen Grundbuch, dem Registro de la Propiedad. Sie zeigt, wem die Immobilie wirklich gehört, wie groß sie eingetragen ist und welche Belastungen darauf liegen — Hypotheken, Pfändungen, Dienstbarkeiten.
Fordern Sie sie immer selbst an, nicht nur vom Verkäufer. Und vergleichen Sie die eingetragene Fläche mit dem, was Sie besichtigt haben. Nicht selten sind Anbauten, Pools oder ganze Stockwerke nie legalisiert worden — was beim Weiterverkauf zum Problem wird.
Schulden hängen an der Immobilie, nicht am Verkäufer
Das ist der Punkt, an dem deutsche Käufer am häufigsten hereinfallen. In Spanien haften bestimmte Verbindlichkeiten der Immobilie selbst an — vor allem rückständige Grundsteuer (IBI) und offene Beiträge an die Eigentümergemeinschaft.
Kaufen Sie eine Wohnung, deren Voreigentümer jahrelang keine Gemeinschaftsbeiträge gezahlt hat, kann die Gemeinschaft sich an Sie halten. Lassen Sie sich deshalb vor der Beurkundung eine Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft über die Schuldenfreiheit vorlegen und prüfen Sie die letzten IBI-Bescheide.
Der Ablauf: Arras, Notar, Registro
Der Kauf läuft typischerweise in drei Stufen:
- Contrato de arras — der Reservierungs- und Vorvertrag, meist mit zehn Prozent Anzahlung. In der üblichen Form der arras penitenciales gilt: Springen Sie ab, ist die Anzahlung weg. Springt der Verkäufer ab, muss er den doppelten Betrag zahlen.
- Escritura pública — die notarielle Kaufurkunde. Der spanische Notar prüft weniger umfassend als sein deutscher Kollege; er beurkundet vor allem.
- Eintragung im Registro de la Propiedad — erst damit sind Sie im Grundbuch gesichert. Diesen Schritt sollten Sie aktiv nachhalten.
Weil der Notar in Spanien nicht die Rolle des neutralen Prüfers wie in Deutschland übernimmt, ist ein eigener, unabhängiger Anwalt dringend zu empfehlen — und zwar nicht der, den der Verkäufer oder der örtliche Makler vorschlägt.
Was der Kauf zusätzlich kostet
Rechnen Sie mit rund 10 bis 15 Prozent Nebenkosten zusätzlich zum Kaufpreis. Die größte Position ist die Grunderwerbsteuer, und die ist regional sehr unterschiedlich:
- Bestandsimmobilie — Übertragungssteuer ITP, je nach Region etwa 6 bis 13 Prozent. Auf den Balearen ist sie progressiv gestaffelt und bei teuren Objekten am oberen Ende.
- Neubau vom Bauträger — 10 Prozent IVA (Mehrwertsteuer) plus Beurkundungssteuer AJD.
- Notar, Registro, Gestoría und Anwalt — zusammen ungefähr 1 bis 2 Prozent.
Die kommunale Wertzuwachssteuer Plusvalía trägt üblicherweise der Verkäufer — vereinbaren Sie das aber ausdrücklich im Vertrag.
Laufende Steuern als Nichtresident
Auch wenn Sie die Immobilie nur selbst nutzen und nie vermieten, erwartet Spanien jährlich eine Erklärung. Über das Modelo 210 wird ein fiktiver Nutzungswert versteuert, berechnet aus dem Katasterwert. Für EU-Bürger liegt der Steuersatz bei 19 Prozent.
Vermieten Sie tatsächlich, versteuern Sie die Mieteinnahmen — als EU-Bürger dürfen Sie dabei Kosten abziehen. Dazu kommt die jährliche Grundsteuer IBI an die Gemeinde.
Vorsicht bei der Ferienvermietung
Wer die Immobilie an Feriengäste vermieten möchte, braucht eine Vermietungslizenz — und die ist vielerorts streng limitiert oder gar nicht mehr erhältlich. Auf Mallorca und den übrigen Balearen ist die Zahl der Lizenzen gedeckelt, in Städten wie Barcelona werden praktisch keine neuen mehr vergeben.
Vermieten ohne Lizenz wird empfindlich bestraft. Wenn die Vermietung Teil Ihrer Kalkulation ist, klären Sie vor dem Kauf, ob für dieses konkrete Objekt eine Lizenz existiert und ob sie übertragbar ist. Eine bestehende Lizenz steigert den Wert erheblich.
Und beim späteren Verkauf
Verkaufen Sie als Nichtresident wieder, behält der Käufer drei Prozent des Kaufpreises ein und führt sie direkt ans spanische Finanzamt ab — als Vorauszahlung auf Ihre Gewinnsteuer. Zu viel gezahlte Beträge bekommen Sie erstattet, das dauert aber.
Ihr nächster Schritt
Wir begleiten Käufer aus Deutschland beim Erwerb von Ferienimmobilien in Spanien — mit Ansprechpartner vor Ort und deutschsprachiger Begleitung durch den gesamten Prozess. Von der Prüfung der Nota simple bis zur Eintragung im Registro.
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick zum Stand der Veröffentlichung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Steuersätze und Lizenzregelungen unterscheiden sich je nach Region und ändern sich regelmäßig.
